CHUYỂN NHƯỢNG BĐS ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NĂM 2023

     Chuyển nhượng bắt động sản thế chấp tại Ngân hàng

Hiện nay, những tài sản là bất động sản (nhà, đất) đang thế chấp tại ngân hàng thường được chuyển nhượng với mức giá khá thấp so với mức giá trên thị trường. Do vậy, nhu cầu trong thị trường này rất cao.

      Tuy nhiên, việc chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp tại Ngân hàng có thể mang lại nhiều rủi ro nếu người nhận chuyển nhượng không nắm rõ luật và thực hiện thủ tục chuyển nhượng không đúng quy định pháp luật.

       Khi bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng, bên thế chấp sẽ bị hạn chế một số quyền của chủ sở hữu, sử dụng trong đó có quyền chuyển nhượng đối với bất động sản.

       Tại khoản 5 Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015 về Quyền của bên thế chấp quy định: “5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

       Theo đó, bên thế chấp chỉ được quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản là bất động sản đang thế chấp tại Ngân hàng khi có sự đồng ý của Ngân hàng.

      Đây là quy định bắt buộc liên quan đến bất động sản đang thế chấp tại Ngân hàng mà bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng hoặc bên nhận thế chấp cần hiểu rõ để không thực hiện các giao dịch vi phạm quy định của pháp luật cũng như tránh những thiệt hại có thế xảy ra cho các bên liên quan.

       Để nhận chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp tại Ngân hàng, có thể thực hiện theo các trường hợp sau:

      Trường hợp 1: thỏa thuận với bên chuyển nhượng thay thế tài sản là bất động sản đang thế chấp tại Ngân hàng bằng một tài sản khác.

       Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015, bên thế chấp có thể thay thế tài sản là bất động sản đang thế chấp khi được bên nhận thế chấp đồng ý.

       Như vậy, để nhận chuyển nhượng tài sản là bất động sản đang thế chấp tại Ngân hàng, bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận với bên chuyển nhượng về việc thay thế tài sản đang thế chấp ở Ngân hàng bằng một tài sản khác.

       Việc thay thế tài sản thế chấp phải có sự đồng ý của Ngân hàng. 

      Trường hợp 2: chuyển nhượng tài sản là bất động sản đang thế chấp tại Ngân hàng khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là Ngân hàng (thỏa thuận 3 bên)

     Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đối với tài sản là bất động sản đang thế chấp tại Ngân hàng, ngoài bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng thì còn liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của bên thứ 3 là Ngân hàng.

     Theo quy định tại Điều 320, Điều 321, Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015 thì giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do Ngân hàng giữ và bên thế chấp chỉ được quyền bán tài sản là bất động sản đang thế chấp tại Ngân hàng khi có sự đồng ý của Ngân hàng, khi bên chuyển nhượng chưa hoặc không thỏa thuận với Ngân hàng mà tiến hành chuyển nhượng bằng giấy tay thì giao dịch chuyển nhượng này vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

     Do đó, trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và Ngân hàng có thể lập Văn bản thỏa thuận 3 bên.

* Trình tự thủ tục mua bán BĐS đang thế chấp tại Ngân hàng:

     Bước 1: Ký cam kết 3 bên giữa bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và Ngân hàng, có công chứng chứng thực.

     Mục đích của Văn bản này nhằm làm rõ và ghi nhận sự đồng ý của Ngân hàng về việc chuyển nhượng bất động sản giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, thỏa thuận về phương án thanh toán khoản nợ đã vay của bên thế chấp đối với Ngân hàng, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản thế chấp, khi giải chấp ai là người giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xử lý các tình huống phát sinh khác (nếu có),…

     Bước 2: Thanh toán tiền dư nợ và xóa đăng ký thế chấp.

     Bước 3: Ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng có thẩm quyền.

     Hồ sơ chuẩn bị bao gồm: Căn cước công dân, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, Giấy xác nhận tình trạng bất động sản, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…

     Bước 4: Nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng

     Bước 5: Đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản chuyển nhượng.

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

 

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty Luật hợp danh Nam Việt Luật:

CÔNG TY LUẬT HỢP DANH NAM VIỆT LUẬT

Website: luatnamviet.vn                               luatnamviet.com

Email: luatsubinhduong@gmail.com              lsnguyendoanhai@gmail.com

Hotline: 0914 48 1010

Facebook: https://www.facebook.com/congtyluathopdanhnamvietluat

Trụ sở: 467/7, đại lộ Bình Dương, phường Phú Cường, TP. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương

Rất mong được hợp tác cùng Quý Khách hàng